전세계약 주의사항 및 체크리스트

이제 결국 2015년도 하루밖에 남지 않았습니다. 한 해가 이렇게 가버린다는 것이 참으로 아쉽습니다. ㅠ.ㅠ

오늘은 부동산 전세 계약 시 주의 사항 및 체크 리스트들에 대하여 알아볼게요~

사회 초년생들의 경우 아직까지 본인 소유의 집도 없고, 큰 목돈도 마련하기 어렵죠. 대부분 전월세로 시작을 합니다. 게다가 아파트와 같은 좋은 집에 전세로 들어가려면 요새는 실거래가의 80% 선까지도 전세값이 치솟아서 엄두도 나지 않죠. 그래서 회사원, 직장인, 대학생, 대학원생 등등 사회 초년생들은 주로 오피스텔이나 다가구주택의 전세나 월세로 많이들 거주하고 계십니다. 전세계약 시 주의사항에 대하여 한 번쯤 읽어보시고 실제로 방을 구하실 때 많은 도움이 되었으면 좋겠습니다.

다가구주택 전세계약시 주의사항

1. 우선 가장 기본적인 내용이죠. 해당 다가구주택의 등기부 등본을 열람합니다. 최근들어 다방이나 직방과 같은 직거래 사이트를 통해서 임대인과 바로 계약을 체결하는 경우가 왕왕 있죠. 이 때, 대부분 임대인의 인적사항만 확인하고 등기부등본 확인 절차 없이 바로 계약서를 써버리는 우를 범합니다. 등기부등본만 확인해보아도 본인이 계약하려는 주택의 대략적인 권리 관계 파악이 가능하니 반드시 열람해보시고 계약하시기 바랍니다. 대부분의 다가구주택들은 근저당권을 설정하고 은행으로부터 주택자금대출을 받아 놓고 있습니다. 근저당권의 채권최고액과, 가압류, 가등기, 가처분등의 처분 제한할 수 있는 권리가 등기되어 있는지 확인이 가능합니다. 공인중개사를 통할 경우 이런 번거로운 확인 절차 없이도 이미 계약전 확인을 알아서 다 해줍니다. 중개수수료를 아끼려다 큰 손해를 입지 않도록 되도록이면 공인중개사사무소를 이용하여 계약하실 것을 권합니다.

2. 임대차 현황 및 보증금, 임차인의 계약 종료 시기등에 대한 리스트 확인.

다가구주택의 경우 주인이 한명이지만, 그 주택에 살고 있는 임차인은 다수입니다. 나보다 먼저 입주한 분들은 결국 추후 불미스러운 일로 경매가 들어갈 경우 나보다 경매 배당금을 먼저 가져가실 분들입니다. 그 분들이 몇 명이나 되고, 그 분들이 얼마나 보증금을 내고 있으며, 언제 그 계약이 종료될 지를 알면 혹시모를 나의 손해를 어느정도 예측이 가능합니다. 이미 법적으로도 이런 정보들을 정당하게 확인 요청할 수 있으니, 반드시 이 내용을 확인하시기 바랍니다. 혹여 이런 내용을 확인해주지 않는 임대인이라면, 아무리 집이 이쁘고 마음에 들더라도 계약에 신중하셔야 합니다.

3. 대리인과의 계약시 대리권의 확인.

보통 집주인은 남편 명의로, 실제로 임대 계약을 맺으러 오신 임대인은 대리인인 아내분인 경우가 종종 있습니다. 이 때는 반드시 대리인의 대리권이 정당하게 부여되었는지 확인해봐야겠죠. 임대인의 위임장, 인감증명서, 위임한 내용을 꼼꼼히 확인하시고, 임대인과 유선 통화등으로 위임 사실이 맞는지 확인하는 절차를 거쳐야 합니다. 작은 부주의가 나의 소중한 재산을 날릴 수 있습니다.

4. 임대 보증금은 반드시 임대 명의인의 통장으로 송금할 것.

계약의 관례상 반드시 돈의 흐름은 계약 당사자 명의로 된 통장으로 진행하는 것이 기본입니다. 보증금 잔금 입금시에는 꼭 임대인 명의로 된 통장으로 송금해야 추후 예기치 않은 민사 소송등이 필요할 때 증빙 자료가 될 수 있다는 점을 명심해야 합니다.

5. 잔금 지급과 동시에 전입신고, 확정일자를 받아 놓을 것.

임차인을 위한 소중한 권리입니다. 전입신고와 확정일자를 받아놓으면 나중에 경매가 들어가더라도, 우선 변제권을 확보할 수 있습니다. 물론 선순위 임차인의 보증금은 먼저 배당받게 되겠지만, 순차적으로 나의 배당금액이 남아 있다면 확정일자를 받아 놓아야 그 효력을 주장할 수 있습니다. 주택임대차보호법에서는 이를 대항력이라고 합니다. 대항력이 없는 임차인은 일반 채권으로 분류되어 배당 순위가 뒤로 밀리게 되므로, 상황에 따라 전세금을 모두 날리는 수도 있습니다. 반드시 전입신고와 확정일자를 받아두셔야 합니다.

끝으로, 직거래를 통해 전월세 계약을 하는 경우, 민사 소송외에는 그 어떤 법적 구제 방법이 없습니다. 중개수수료를 아끼겠다고 직거래를 하시는 경우 계약 관계에 따르는 여러 주의 사항을 정말 꼼꼼하게 확인하지 않으면 낭패를 보는 사례가 많고, 특히 자질구레한 임대인과 임차인과의 분쟁이 발생했을 때, 이를 조정해줄 사람이 없기 때문에 양 당사자간 소송으로 해결해야 하는 경우도 생길 수 있습니다. 공인중개사는 단순하게 집을 보여주고, 계약서만 작성해주는 사람이 아니랍니다. 전문적인 교육을 통해 실력을 갖춘 공인중개사들은 여러분의 분쟁을 사전에 차단하고, 법적 하자 여부를 사전에 점검하여 안전한 거래가 성사될 수 있도록 돕는 조력자입니다. 보험료는 매달 지출하지만, 나의 소중한 재산에 대한 보험이라고 할 수 있는 중개수수료는 아깝다고 아끼지 마시고, 재산을 지킬 수 있는 최소한의 장치라고 생각하시고 되도록이면 공인중개사를 통한 거래를 진행하실 것을 권합니다.

이상으로 부동산 전세계약 시 주의 사항 및 체크리스트에 대하여 알아보았습니다.

이제 몇 시간 남지 않은 2015년 마무리 잘 하시고, 2016년 병신년에는 모두 건강하시고 행복하시길 기원 드립니다 ^^