주택임대차보호법 최우선변제 - 소액보증금을 우선변제받는 방법

2016 병신년 새해가 밝았습니다.

저도 오늘부터 본격적으로 새해 업무를 시작하고 있네요. 한주의 시작이기도 하지만 한 해의 시작인 오늘은 아침부터 참 분주합니다. 매매, 임대 의뢰 손님들의 전화가 폭주하는 오전이었네요 ^^

오늘은 주택임대차보호법과 최우선변제에 관하여 알아보겠습니다.

소액보증금 임차인들이 우선변제 받는 방법을 간략하게 알아봄으로써, 소액임차인들이 소중한 재산을 날리는 일이 없도록 배워보아요~

우선 주택임대차보호법에 대하여 살펴보죠.

주택임대차보호법이란 서민들의 주거안정과 향상을 위해 특별법의 성격을 띄고있는 강력한 상위법이랍니다. 민법에 우선하여 주택 임차인들에 대한 권익을 보호하고자, 이 법을 만든 취지가 있는 것이죠. 1981년 처음 입법된 이후 크고작은 개정을 통해 현재의 주임법이 자리잡았습니다. 이와 비교되는 것이 바로 상가임대차보호법인데요, 이는 상가 건물의 임차인들의 권익을 보호하기 위한 특별법으로써, 주임법과 더불어 서민의 주거, 임차 안정에 큰 기여를 하고 있습니다.

주택임대차보호법 상의 최우선변제란?

소액보증금을 내고 살고 있는 임차인들을 위한 보호장치입니다. 

우선변제권의 취득요건

1. 주거용 건물이어야 합니다. 장부상, 공부상에 주거용인가 아닌가 하는 구분없이 그 실지 이용 목적이 주거용이면 됩니다. 임차목적물의 구조와 형태 및 임차인의 임대차목적물의 이용관계 아울러, 그 임차인이 그곳에서 생활을 영위하고 있는지 등을 종합적으로 고려하여 주거용 건물인지를 판별하죠.

- 등기된 건물이건, 미등된 건물이건 불문한다.

- 무허가건물, 건축허가를 받았으나 준공검사를 완료하지 못한 건물도 불문한다.

- 가옥대장이나 건축물대장에 주거용으로 기재되어 있지 않아도 불문한다.

- 공부상 공장이거나 창고용 건물이라도 내부구조를 주거용으로 사실상 변경한 경우도 허용한다.

- 비주거용건물을 임차하여 주인의 승락을 득하고 개조를 하여 주거용으로 사용하는 경우도 허용한다.

이처럼 넓은 범위에서 주거용 건물을 인정하고 있습니다.

2. 주택인도와 주민등록을 마칠 것.

소액임차인이면 모두에게 보호를 해주는가? 하면 그렇지 않습니다. 반드시 주택인도를 통해 점유를 하고 있어야 하고, 주민등록을 마친 경우 즉, 전입신고를 한 경우에만 보호를 받을 수 있습니다. 통상 경매신청등기경료전까지 이 두 가지 모두를 충족해야 합니다.

3. 해당 임대차 주택이 경매 또는 공매처분되어야 합니다. 단순하게 매도를 통해 주인이 바뀐 경우에는 최우선변제권을 주장할 수 없습니다. 정상적으로 새로운 임대인에게 보증금을 계약기간 종료와 동시에 회수하면 되니까요.

소액보증금의 최우선 변제 한도

1. 소액보증금 일정액의 합계가 주택 경매 가격의 1/2를 넘지 않은 선에서 보장받습니다.

2. 만일 소액보증금의 합계가 1/2를 넘는 경우 각 임차인의 보증금액 비율별로 할당하여 받게됩니다.

3. 근저당 설정일에 따라 지역별, 시기별 최우선 변제금이 차등된다. (중요!)

3번의 경우를 다시 설명드리면, 내가 만일 2015년에 임대차 계약을 맺고 이사를 갔다고 해도, 이미 그 집의 근저당 설정일자가 2015년 이전이라면 해당 근저당을 설정일을 기준으로 그 시기의 최우선변제금액 만큼만 보증을 받을 수 있다는 것입니다. 만일 초과한다면 최우선변제대상에서 제외될 수도 있는 것이죠.

표를 한 번 보시겠습니다.

예를 들어 근저당 설정을 2001년 10월달에 받아둔 서울의 주택이라면, 아래 표에서 찾아보시면 보증금 범위가 4000만원까지 입니다. 그 중 1600만원을 최우선변제받을 수 있다는 얘기지요. 그런데 이 집을 2016년에 임대차 계약으로 전세 5000만원에 입주를 했다면 2016년 현재를 기준으로는 서울이 9500만원까지 보증금 범위이므로 최우선변제대상이라고 생각할 수 있지만, 법은 근저당시기인 2001년으로 돌아가 4000만원까지만 보장을 해준다는 얘기입니다. 따라서 최우선변제대상에서 제외되는 것이죠.

최우선변제와 다른 개념으로 우선변제권이라는 제도가 있습니다. 이는 미등기전세, 혹은 월세와 같이 등기되지 않은 임차인들이 경매 시 경매배당금에서 우선 순위를 부여받아 변제받을 수 있도록 하는 제도로써, 위의 최우선변제를 위한 대항요건 ( 점유 및 주민등록 ) 외에도 확정일자를 받아야 합니다. 확정일자까지 받아둔 대항력은 해당 확정일자 순위에 따라 순차적으로 배당을 받을 수 있게되는 힘을 갖는 것이죠.

이상으로 주택임대차보호법 상의 최우선변제에 대하여 간략하게 알아보았습니다. 직거래를 통해 부동산 계약을 체결하게되면 이런 구체적인 보호 정보들을 임대인들이 제대로 설명해주지 않아 향후 불미스러운 일을 당하더라도 제대로 하소연할 길이 없어집니다.

되도록이면 공인중개사사무소를 통해서 정상적으로 계약을 맺으시고, 보다 구체적인 내용들을 검토하게 하시는 것이 미래에 닥쳐올 재앙을 막아줄 수 있습니다. 

2016년 한 해도 우리 이웃님들의 행복과 건강이 함께 하시길 바라면서, 이만 포스팅을 마칩니다. ^^