아파트 분양권 전매 절차를 알아봅시다~

오늘은 아파트 분양권 전매 절차에 대하여 알아보기로 해요~

주변에서 각종 금융 투자, 부동산 투자 열기가 활발해지고 있죠. 그 중 금리 인하 시기인 최근에는 주식이나 펀드등의 금융 자산 보다는 실물자산인 부동산 투자가 다소 우세를 보이고 있습니다. 부동산 투자 시 많이들 활요하시는 방법 중에 하나가 아파트 분양권이죠. 분양권 전매란 무엇이며, 아파트 분양권 전매 절차는 어떻게 되는지 알아보겠습니다.

우선 분양권이란 것이 무엇인지 알아볼까요~

흔히 분양권과 입주권이라는 비슷한 개념으로 용어들을 섞어 쓰고 계시죠. 하지만 이 두 용어는 엄격히 전혀 다른 단어랍니다.

분양권 : 무주택자나 세대주가 주택법에 따라 사업계획 승인을 받아 건설한 일단의 주택을 취득할 수 있는 권리를 말합니다.

입주권 : 재개발, 재건축 사업등의 택지 개발 사업 등에 의한 원조합원이 주택 및 토지 등의 물건을 제공하고 그에 대한 권리로써 아파트를 취득할 수 있는 권리.

분양권의 경우 주택수에 산정되지 않기 때문에 추후 아파트 분양권 전매 시에 취득 기간에 따른 양도소득세만 부과됩니다. 하지만 입주권은 주택수 산정 시 포함이 되기 때문에 1세대 1주택의 감면 혜택 등에 영향을 줄 수 있습니다. 1주택을 가지고 있는 상태에서 입주권도 보유하고 있다면 1세대 2주택에 해당하기 때문에 세금 문제를 꼭 따져봐야 하죠.

자, 이제 분양권과 입주권의 구체적인 차이를 알아볼게요.

일단 권리를 양도하여 전매할 때, 분양권과 입주권은 가격 차이가 있습니다.

입주권은 매매되는 해당 주택의 평가액에 프리미엄이 붙은 형태입니다. 예를 들어 완공 후 3억원이면 3억원 전체 금액과 프리미엄 금액을 합산하여 거래되죠.

하지만 분양권은 분양 당첨 후부터 지급한 금액의 권리 까지만 해당하므로, 계약금, 중도금을 냈다면 중도금, 거기에 프리미엄만 합산하여 그 합계 금액으로 거래합니다.

따라서 초기 분양권 전매 비용은 입주권 전매 비용보다는 저렴할 수 있죠.

또 입주권의 경우 향후 추가 분담금에 대한 의무까지 함께 승계되므로, 추가 분담금의 발생 여부를 꼼꼼하게 살펴봐야 합니다.

분양권 전매란 ?

신규 주택에 대한 분양권에 대하여 다른 사람에게 권리를 매도 하는 것을 말합니다.

분양권은 주택 청약통장 가입자들에 한하여 우선 공급하는 신규 아파트에 대한 입주 권리이죠. 그 권리를 다른 사람에게 양도하는 것을 분양권 전매 또는 분양권 매매라고 합니다.

분양권 전매의 실익은 결국, 투자자들의 관심도에 달려 있죠. 아무리 신규 아파트에 대한 분양권을 당첨받았다고 하더라도, 실 수요자나, 그 인기가 뒷받침 되지 않는다면 프리미엄이 붙을 수가 없고, 오히려 마이너스 프리미엄이 될 수도 있는 것입니다. 하지만, 미분양 아파트들의 경우에도 실제 완공 시기가 가까워짐에 따라 금융 비용에 대한 리스크가 줄어드는 시점부터는 실거래가 수준으로 회복되거나 다시 프리미엄이 붙은 과거의 전례가 많기 때문에 여전히 인기가 높은 투자처인 것이죠.

분양권의 경우 전매 제한이 있는 아파트들도 있답니다.

일정 기간동안 투기를 방지하기 위해 정부에서 정한 기간동안 전매를 해서는 안되는 것이죠.

아래 아파트 분양권 전매 제한 기간 표를 참고하세요~

붉은 글씨로 쓰여진 지방 민간택지의 경우 전매 제한 기간이 없습니다. 지방 부동산 경기 활성화를 위해 전매 기한 제한을 없애 놓은 것이죠.

최근 대전에서도 전매 제한 기간이 없는 관저지구 포스코 아파트의 인기가 엄청났답니다.

전매 제한 기간의 기산일도 중요하죠. 본인의 계약서 상의 계약일자가 아니고, 청약당첨자들의 최초 계약 체결일이 전매 제한 기간의 기산일(시작점) 이라는 점도 한 가지 알아 두셔야 합니다.

이제 본격적으로 아파트 분양권 전매 절차에 대해 알아보겠습니다.

1. 아파트의 청약 당첨 후 해당 건설사와 분양계약을 체결합니다.

2. 분양권 전매 시 전매에 대한 매매 계약서를 작성합니다. 이 때, 전매 총 금액은 계약금, 중도금, 아파트의 내부 옵션 비용이 있다면 옵션 비용, 확장 비용 등과 프리미엄을 합산한 금액입니다.

3. 해당 매매 계약서에 대한 부동산 실거래가 신고 및 검인

4. 중도금과 잔금등의 은행 대출이 있다면 이 대출금액의 명의인을 매도인에서 매수인으로 승계

5. 매도인의 양도소득세 신고.

아파트 분양권 전매 시에 필요한 구비 서류들은 아래와 같습니다.

1. 인감증명서 ( 부동산 매매 계약시에는 항상 발급 후 3개월 이내의 것이어야 합니다 )

2. 주민등록등본 ( 등본 역시 최근 3개월 이내에 발급 받은 것이어야 합니다. )

3. 명의신청 변경서

4. 매도자, 매수자, 건설사가 모두 기명날인한 권리,의무 승계 계약서

이상으로 아파트 분양권 전매 절차에 대하여 간략하게 알아보았습니다.

기본적인 절차 설명일 뿐 실무에서는 보다 세부적인 계약과 관련한 사고 예방을 위한 조치들이 있습니다.

적법한 절차에 따라 공인중개사를 통해 안전한 거래를 하시길 바랍니다.